Il Decreto "Salva Casa" 2024 rappresenta un importante intervento normativo in materia edilizia e urbanistica ma solleva interrogativi e discussioni
Firenze, 10 settembre 2024. Il Decreto " Salva Casa" 2024, recentemente convertito in legge (L. 105/2024), rappresenta un importante intervento normativo in materia edilizia e urbanistica. Questo decreto ha sollevato numerosi interrogativi e discussioni tra i professionisti del settore, in particolare per quanto riguarda le nuove modalità di sanatoria degli abusi edilizi. Per Gianfranco Rienzi, commercialista di Firenze Senior Partner dello Studio Professionale Rienzi & Associati, “il "Salva Casa" non è un vero e proprio condono edilizio, si differenzia infatti da quest’ultimo perché introduce una serie di procedure di sanatoria più snelle e un ampliamento delle tolleranze edilizie per specifici interventi già realizzati”.
La nuova legge offre molte opportunità ma rimangono alcuni limiti per la sanatoria degli abusi edilizi, di particolare interesse per gli aspetti fiscali e giuridici. Ad esempio, nelle zone vincolate sono stati velocizzati i processi di accertamento di conformità, ma non persistono le complessità legate alla regolarizzazione degli abusi in zone vincolate, dove l’intervento deve comunque rispettare una serie di requisiti stringenti, e in caso di rigetto della domanda di compatibilità paesaggistica, si applica la sanzione demolitoria.
Il Decreto Salva Casa: Sanatoria e Non Condono
Il "Decreto Salva Casa" (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla L. 105/2024) ha introdotto importanti modifiche nella disciplina edilizia, ma è fondamentale chiarire che non si tratta di un nuovo condono edilizio. Questa distinzione è di cruciale importanza per comprendere la portata e i limiti delle disposizioni introdotte. Mentre un condono edilizio rappresenta una sanatoria definitiva e generalizzata per tutti gli abusi edilizi, che elimina il reato e le relative sanzioni, il "Salva Casa" si limita a introdurre procedure di sanatoria semplificate per alcune irregolarità minori e tolleranze più ampie per determinati interventi già realizzati, senza configurarsi come un condono.
Le nuove tolleranze previste, ad esempio, si applicano solo per interventi completati entro il 24 maggio 2024 e riguardano principalmente variazioni di minore entità rispetto a quanto dichiarato nei titoli edilizi. Questo significa che per molti tipi di abusi, come la costruzione senza permesso o in difformità dal permesso, il "Salva Casa" non introduce nulla di nuovo rispetto alla normativa vigente, costringendo i proprietari a ricorrere alle procedure ordinarie di sanatoria, che rimangono onerose e complesse.
Inoltre, sottolinea Gianfranco Rienzi, “il decreto non esclude la necessità di conformità alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della realizzazione dell'abuso sia al momento della richiesta di sanatoria, mantenendo il principio della "doppia conformità" per molte tipologie di interventi.”
Il Caso delle Verande Abusive
Le verande costruite senza permesso rappresentano un esempio chiaro delle limitazioni del "Decreto Salva Casa". In molti casi, queste strutture vengono realizzate chiudendo balconi o terrazze, creando nuovi volumi che modificano la cubatura dell'immobile e incidono sulle distanze tra gli edifici, violando le normative urbanistiche e i regolamenti edilizi.
Il "Salva Casa" non offre soluzioni innovative per sanare queste situazioni; infatti, la sanatoria ordinaria rimane l'unica opzione disponibile, ma è spesso difficile da applicare in questo contesto. Questo perché la chiusura di un balcone o di una terrazza implica un aumento della cubatura dell'edificio, un aspetto che difficilmente può essere sanato sotto le normative vigenti, soprattutto in contesti condominiali o in zone con vincoli paesaggistici.
Inoltre, la nuova sanatoria semplificata introdotta dal decreto, pur attenuando il requisito della "doppia conformità" per alcuni tipi di abusi, è applicabile solo a difformità parziali o variazioni essenziali rispetto al titolo esistente. Questo significa che, per una veranda realizzata senza alcun titolo edilizio, non è possibile beneficiare della sanatoria semplificata, e sarà necessario dimostrare la conformità sia al momento della realizzazione dell'abuso sia al momento della richiesta di sanatoria, una condizione che è raramente soddisfatta.
Nuove Tolleranze Costruttive e Esecutive
Un aspetto innovativo del "Decreto Salva Casa" riguarda l'incremento delle tolleranze costruttive, introdotte con l'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001). Il decreto ha aumentato le tolleranze dal 2% al 6%, in funzione della dimensione dell'immobile, consentendo piccole variazioni tra quanto dichiarato nel titolo edilizio e quanto effettivamente costruito, senza configurare una violazione edilizia. Queste tolleranze si applicano solo agli interventi conclusi entro il 24 maggio 2024, e la percentuale di tolleranza varia a seconda delle dimensioni dell'immobile: per immobili con superfici utili superiori a 500 metri quadrati, la tolleranza è del 2%, mentre per quelli con superfici inferiori a 60 metri quadrati, la tolleranza arriva fino al 6%.
Tuttavia, queste disposizioni riguardano esclusivamente variazioni di minore entità e non si applicano a situazioni di difformità significative, come l’aumento della cubatura o la chiusura di balconi che, come già evidenziato, possono comportare violazioni delle normative urbanistiche. Inoltre, l'applicazione delle tolleranze esecutive, che riguardano opere considerate irrilevanti, risulta anch'essa limitata. Sebbene il "Salva Casa" abbia incluso nell’elenco delle tolleranze esecutive alcune opere minori, come le attività di manutenzione ordinaria, queste tolleranze si applicano solo se non comportano violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia, un requisito che esclude molte opere irregolari, incluse le verande.
Gianfranco Rienzi: “Necessaria Attenta Valutazione delle Implicazioni Fiscali”
L'aspetto fiscale e sanzionatorio del "Decreto Salva Casa" è particolarmente rilevante per i professionisti del settore legale e fiscale. Per quanto riguarda i costi associati alla sanatoria, il decreto prevede che il rilascio del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria sia subordinato al pagamento di una somma a titolo di oblazione.
Gianfranco Rienzi: “La somma è determinata in misura pari al doppio del contributo di costruzione, o, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20% per gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o in assenza della SCIA”. Inoltre, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica una sanzione aggiuntiva, determinata previa perizia di stima, equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.
In caso di rigetto della domanda di sanatoria, invece, la normativa prevede la demolizione dell’opera abusiva, con un ulteriore impatto economico negativo per il proprietario. “Queste disposizioni - continua Rienzi - richiedono quindi una valutazione attenta delle possibili conseguenze fiscali e giuridiche prima di procedere con la richiesta di sanatoria, soprattutto in considerazione del fatto che il costo della regolarizzazione potrebbe superare il valore dell'immobile stesso, in particolare per gli abusi di maggiore entità”.
Raccomandazioni per i Professionisti
Il "Decreto Salva Casa" introduce alcune opportunità per la regolarizzazione degli abusi edilizi, ma rimane limitato nel suo raggio d'azione. Per i proprietari di immobili, i commercialisti, gli avvocati e i professionisti del settore edilizio e urbanistico, è cruciale comprendere le specifiche di questa nuova normativa e le sue implicazioni pratiche.
Conclude Gianfranco Rienzi: “Prima di intraprendere qualsiasi azione, è essenziale condurre un'analisi dettagliata della situazione specifica dell'immobile, valutando la conformità alle nuove disposizioni del decreto, nonché alle normative urbanistiche e paesaggistiche vigenti. È altamente consigliabile ottenere una consulenza legale e tecnica adeguata per navigare efficacemente nel nuovo quadro normativo, considerando anche le possibili conseguenze economiche e legali in caso di rigetto della domanda di sanatoria o di applicazione delle sanzioni previste.”
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