Immobili, Megliola (Tecnocasa), "Continua il momento favorevole del mercato italiano"

Continua il momento favorevole del mercato immobiliare italiano che, nei primi sei mesi del 2022, ha registrato una crescita dei valori e delle transazioni, nonostante il quadro politico economico fragile. Questa la sintesi dell’andamento del settore resa nota oggi in occasione della conferenza stampa nazionale del Gruppo Tecnocasa. “Il desiderio di acquistare casa - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - ha continuato ad animare un mercato che, negli ultimi tempi, non ha conosciuto rallentamenti grazie all’importante sostegno del settore del credito. Nel periodo considerato, inoltre, la forte inflazione ha suggerito il mattone come forma di difesa del capitale che è stato così riversato nella casa vacanza e nella casa da mettere a reddito. Alla domanda in crescita si è contrapposta un’offerta non adeguata, in quantità e in qualità, in seguito anche alla carenza di materie prime e agli aumentati costi di queste ultime. Si conferma l’interesse per le case efficienti alimentato anche dai rincari energetici che si stanno sperimentando”.

“Nel primo semestre del 2022 – spiega - le compravendite residenziali in Italia sono state 400.487 con un incremento del 10,1% rispetto allo stesso periodo del 2021. I comuni capoluogo hanno registrato un tasso di crescita dei volumi leggermente superiore rispetto a quello dei comuni non capoluogo, invertendo un trend delineatosi nel 2021 sulla spinta della ricerca di case più grandi, con spazi esterni e più accessibili. Per queste ultime realtà l’incremento dei volumi è stato del 9,8% contro il 10,7% dei comuni capoluogo”.

“I prezzi delle case continuano a crescere in tutte le realtà territoriali. Le grandi città mettono a segno un aumento dell’1,8%, così come era accaduto nel semestre precedente; si tratta dalla variazione più elevata dal secondo semestre del 2017, quando il mercato riemerse dalla lunga crisi che lo aveva interessato”..

“Tra le grandi città - osserva - ancora una volta spicca Milano con un aumento del +4,0%, seguita da Bari con +3,8%. Nuovamente in territorio positivo il capoluogo ligure con +0,9%, dopo la frenata del semestre precedente. Nelle grandi città i valori delle case nelle zone periferiche crescono più che in quelle semicentrali e centrali. Nell’hinterland delle metropoli le case continuano ad acquistare valore e chiudono la prima parte del 2022 con una crescita dell’1,5%. Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Verona grazie al traino delle località turistiche del lago di Garda che ormai, da diversi semestri, si stanno distinguendo per essere particolarmente attrattive”.

“I capoluoghi di provincia - sottolinea - registrano un aumento dei prezzi dell’1,5%, risultato leggermente peggiorativo rispetto al precedente semestre, in particolare per l’andamento delle città del sud Italia. Non mancano capoluoghi di provincia con aumenti di prezzi superiori alla media e tra queste ricordiamo Ferrara (+8,5%), Reggio Emilia e Trieste (+6,8%)”.

“Non accennano a rallentare - afferma - i tempi di vendita che, nei primi sei mesi del 2022, toccano il minimo storico mai raggiunto negli ultimi dieci anni: 108 giorni, migliorando di 6 giorni rispetto alla rilevazione di un anno fa. Milano e Bologna si confermano le città più veloci rispettivamente con 52 e 69 giorni. Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni sono le città con i tempi più lunghi. Nei capoluoghi di provincia chi decide di vendere casa deve mettere in conto almeno 134 giorni, nell’hinterland delle metropoli ne occorrono 148”.

“L’analisi della domanda del mercato immobiliare - osserva Megliola - evidenzia che, nelle grandi città, le richieste sono concentrate soprattutto sul trilocale che ne raccoglie il 40,2%. Seguono il quattro locali e il bilocale con percentuali molto vicine tra di loro, rispettivamente 24,2% e 24

“Aumenta - osserva - la concentrazione della domanda di bilocali e monolocali, confermando così il ritorno degli investitori sul mattone. Si nota, al contrario, una diminuzione della concentrazione della domanda sui tagli più ampi, come conseguenza dell’aumento dei prezzi che sta interessando le metropoli. Ed il trilocale, con il 53,5% delle richieste, prevale anche nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, seguito dal quattro locali (23,6%). In queste realtà urbane sono i trilocali e i quadrilocali a vedere crescere la concentrazione della richiesta”.

“Chi cerca casa - sottolinea - sta indirizzandosi verso le soluzioni in buono stato o nuove. Queste ultime recuperano valore anche in questa prima parte dell’anno (+1,4%) e si confermano sempre più attrattive, soprattutto in un’ottica di vivere sostenibile. Devono però fare i conti con i rallentamenti dovuti all’aumento dei costi delle materie prime e alla difficoltà di approvvigionamento delle stesse. Dal lato dell’offerta è il trilocale l’immobile più presente sul mercato concentrando il 32,7% delle tipologie presenti. Segue il quattro locali con il 25%”.

Un mercato dinamico si riconosce anche dallo sconto medio sul prezzo richiesto che si attesta intorno al 7,8%, in diminuzione rispetto a un anno fa (-8,2%)”.

“Il mercato delle locazioni - continua Megliola - dopo il brusco calo dei valori che si era verificato nel 2020 a causa della pandemia, ha recuperato immediatamente dopo la caduta delle restrizioni. Con il rientro degli studenti, dei lavoratori fuori sede e con il ritorno importante dei turisti che hanno ridato vigore al segmento degli affitti brevi, i canoni riprendono a crescere. Questi ultimi, nella prima parte del 2022, hanno registrato un aumento del 2,1% per i monolocali, del 2,4% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Ancora una volta è Milano a mettere in luce variazioni più elevate rispetto alle altre città con +4,8% per i monolocali, +4,7% per i bilocali, +4,5% per i trilocali. La casa vacanza continua a essere attrattiva, per gli acquirenti italiani e stranieri che sono tornati a investire nel nostro Paese. I prezzi nelle località turistiche di montagna sono in aumento dell’1,5%, in quelle di lago del 4,3% e in quelle di mare del 2,4%”.

“L’andamento del mercato immobiliare dei prossimi mesi - commenta Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi Gruppo Tecnocasa - è strettamente legato agli sviluppi economici e a come questi impatteranno sul settore creditizio e sull’atteggiamento delle banche con cui il desiderio di acquistare casa dovrà fare i conti”.

“Ci aspettiamo - sottolinea - potenziali acquirenti più prudenti, soprattutto tra le fasce più giovani di età e quelle con disponibilità di spesa più bassa. Le nostre previsioni per la fine dell’anno sono per una diminuzione dei volumi di compravendite (730 mila) e per un aumento dei prezzi (tra +2% e +4%). La pandemia e gli effetti del conflitto bellico che stiamo ancora sperimentando chiedono al mercato immobiliare di rispondere a una chiamata di responsabilità. Occorre monitorarlo costantemente al fine di individuare nuove tendenze ed esigenze a cui sarà necessario rispondere affinché esso diventi un importante volano di sviluppo economico, coesione sociale e rispetto ambientale”.

L’analisi delle compravendite e delle locazioni realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa nel corso degli ultimi anni evidenzia risultati interessanti. “Alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono ancora in atto, - afferma Piero Terranova, analista Ufficio studi Gruppo Tecnocasa - ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021, altre invece sono tornate a livelli standard. Lo studio ha riguardato i semestri compresi tra il 2019 e il 2022 e in questa prima parte dell’anno l’analisi è stata condotta su 23.440 compravendite e 4.268 contratti di locazione.

Partendo dalle compravendite, il primo semestre dell’anno segnala a livello nazionale un aumento della percentuale di acquisti per investimento (16,8%). Si tratta di una quota in crescita rispetto agli ultimi due anni ma che ancora non raggiunge i livelli del 2019, prima dell’arrivo della pandemia, quando si arrivava quasi al 18%. I tassi di investimento sono mediamente più alti nelle grandi città, con Napoli che guida la classifica con una forte presenza di investitori (34,9%). Anche a Milano si registra un ritorno degli investitori, nel 2022 si attestano al 23,2% sul totale delle compravendite in città, percentuale comunque inferiore a quelle che si registravano nel 2019. A livello nazionale continua la crescita di compravendite di case vacanza, siamo sopra il 7% mentre nel 2019 ci si fermava al 5-6%.

“Il confronto con il 2019 - chiarisce Terranova - evidenzia un’altra tendenza, aumenta la percentuale di acquisti di abitazioni principali in comuni non capoluogo (35,9%) e nell’hinterland delle grandi città (26,9%), mentre diminuiscono gli acquisti in grandi città e capoluoghi. Si tratta di una tendenza iniziata con l’arrivo della pandemia, che ha raggiunto il suo apice nel 2021 quando l’acquisto in comuni non capoluogo aveva toccato il 37%, ma che in questa prima parte dell’anno ha visto un lieve ridimensionamento e una timida ripresa delle compravendite in grandi città. A Milano attualmente il 54% dei residenti acquista in città, mentre nel 2019 la quota arrivava al 65,3%. Di conseguenza aumentano i milanesi che comprano nell’hinterland della città e soprattutto cresce la quota di coloro che decidono di comprare in comuni non capoluogo, questi ultimi nel 2019 si fermavano al 10% mentre in questo 2022 arrivano al 20,5%”.

“In Italia - ricorda - diminuisce l’età media degli acquirenti, i più attivi sul mercato sono infatti gli acquirenti con un’età compresa tra 18 e 34 anni che compongono il 31% del totale, mentre nel 2019 la maggior parte degli acquirenti aveva un’età compresa tra 35 e 44 anni. Tra le grandi città Bologna si piazza al primo posto per quanto riguarda gli acquisti da parte di under 34 (45,6%), al secondo posto Milano, dove gli under 34 effettuano il 39,7% delle compravendite e l’età media degli acquirenti risulta in calo”.

“A livello nazionale - fa notare - si registra una progressiva crescita della percentuale di acquisti da parte di single, che nel 2022 sfiora il 32%, mentre nel 68% dei casi a comprare sono famiglie. A Milano la percentuale di acquisti da parte di single è ancora più alta e raggiunge il 45,6%.

Il trilocale rimane sempre la tipologia più compravenduta in Italia (34,9%), al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semindipendenti che arrivano al 20,5%, quest’ultima quota è in crescita rispetto al 2019 ma è in contrazione rispetto al 2021 quando superava il 22%. Continua quindi l’apprezzamento per le soluzioni dotate di spazi esterni, ma per la prima volta da quando è arrivata la pandemia si assiste ad un lieve rallentamento di questo fenomeno. Situazione completamente diversa a Milano, dove la tipologia più acquistata è il bilocale (51,3%), mentre al secondo posto si piazzano i trilocali.

Da segnalare a livello nazionale una crescita costante della percentuale di compravendite di abitazioni in classe energetica A e B (6,8%), anche se nel primo semestre del 2022 si assiste ad una lieve contrazione probabilmente dovuta ad una scarsa offerta di queste tipologie in seguito all’aumento delle vendite nei semestri precedenti”.

“Il mercato degli affitti - afferma Piero Terranova - consacra il ritorno degli studenti e dei lavoratori trasfertisti, che già nella seconda parte del 2021 avevano dato segnali di ripresa. In Italia nel primo semestre del 2022 il 25% degli affitti è stipulato da lavoratori trasfertisti, il 3,8% da studenti universitari e il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto. Da segnalare che gli studenti universitari si muovono sul mercato principalmente nella seconda parte di ogni anno, nel secondo semestre del 2021 infatti componevano il 13,1% sul totale dei contratti stipulati, percentuale anche più alta di quella che si registrava nel 2019. Stesse tendenze si evidenziano anche a Milano, le quote però sono molto più alte rispetto alle medie registrate in Italia, nel capoluogo lombardo infatti il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori trasfertisti e il 13,6% studenti universitari, questi ultimi nella seconda parte del 2021 arrivavano al 35,6%”.

“In crescita - commenta - l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). Ancora più marcato l’utilizzo di contratti a canone libero a Milano dove si attesta al 72,6%, in crescita i contratti a carattere transitorio (26,2%), mentre non si stipulano quasi mai contratti a canone concordato (1,2%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58%. In conclusione, le nostre analisi confermano il perdurare di alcune tendenze che erano emerse nei mesi successivi alla pandemia, ma la loro portata è più contenuta rispetto al recente passato, con molti indicatori che sembrano riavvicinarsi ai valori del 2019. Saranno i prossimi semestri a dirci se questa inversione di tendenza riporterà il mercato ai valori standard, oppure se alcune nuove abitudini siano ormai diventate strutturali nel nostro mercato immobiliare”.

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 15.754 milioni di euro nel secondo trimestre 2022. Rispetto allo stesso trimestre del 2021 si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -5,1 %, per un controvalore di oltre 844 milioni di euro. Considerando l’intero primo semestre i volumi erogati si sono attestati a 29,3 mld di euro in calo rispetto al primo semestre del 2021 del -6,6%.

“Lo sviluppo del mercato risulta essere solido e ben strutturato - afferma Renato Landoni, presidente Kìron Partner spa in occasione della conferenza stampa del gruppo Tecnocasa - in quanto è trascinato dalla crescita della componente di mutui per l’acquisto che storicamente è quella più stabile rispetto alla componente sostituzione e surroga che sono finalità legate all’andamento ciclico dei tassi. Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni possiamo evidenziare una crescita nel semestre del 5% proprio delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, mentre calano di oltre il -70% le operazioni di surroga e sostituzione, il cui peso sul totale delle erogazioni si sta riducendo ed è arrivato a toccare nel secondo trimestre del 2022 il 3,7%. Il fenomeno della crescita del mercato della sostituzione e della surroga aveva sostenuto le erogazioni durante la fase di sviluppo della pandemia, anche in virtù dei tassi ai minimi storici. Ora stiamo assistendo ad una nuova fase che è più strutturale e saldamente legata alla crescita delle compravendite immobiliari”.

Gli esperti Kìron hanno analizzato i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione. Tracciando il trend storico è emerso che nel secondo trimestre 2022 si è registrato lo stock di mutui in essere più alto di sempre pari a 370.312 milioni di euro.

A inizio 2022, con le rilevazioni del primo trimestre era stato superato il precedente importo più alto di stock mutui mai registrato, e si era fissato il nuovo massimo con più di 363 miliardi di euro. Con questo trimestre ci lasciamo quindi alle spalle il risultato dello scorso trimestre e viene fissato un nuovo massimo ai mutui in essere circolanti.

Il passo con il quale crescono le consistenze è in linea con quanto rilevato in precedenza: +6% su base annua (+1,89% su base trimestrale). Alla luce dei tassi di mercato ancora favorevoli, con i quali sono stati collocati i finanziamenti durante gli ultimi quattro anni, lo stock dei mutui circolanti è in buona parte composta da finanziamenti a tasso fisso, il che presuppone un minor rischio sia in capo alle famiglie sia in capo agli istituti eroganti. La tendenza sembra però volgere al termine: il repentino innalzamento dei tassi di interesse registrato negli ultimi mesi sembra aver spostato la scelta sui prodotti più convenienti ma anche più rischiosi come il tasso variabile. La crescita delle consistenze, in corso da settembre 2015, molto probabilmente proseguirà anche in virtù della maggiore incidenza dei nuovi contratti erogati rispetto alle operazioni di sostituzione e surroga.

Secondo i dati forniti da Banca d’Italia, i tassi medi applicati alle operazioni di periodo arrivano da un trend ribassista che durava dal 2013 e che ha portato il tasso medio a toccare il suo minimo nel luglio del 2020 con l’1,17%. Da lì è iniziata la nuova fase rialzista che ha portato l’indicatore a risalire all’1,38% nel luglio 2021 e quindi, a luglio 2022 ultima rilevazione disponibile a 2,15%. Un aumento progressivo che non è ancora giunto al suo termine.

Le motivazioni sono da ricercare essenzialmente in due fattori: da una parte un lieve aumento degli spread bancari che hanno di poco inciso sul tasso finale applicato ai mutui; dall’altra la forte reazione della Bce all’aumento delle materie prime che hanno innescato sui prezzi un rilancio inflazionistico che non si vedeva da decenni. Dopo l’ultimo intervento del mese di settembre, che ha rialzato il principale indice di riferimento di ben 0,75%, la stessa Bce si è detta pronta ad intervenire ulteriormente in quanto ritiene che “con il graduale venir meno delle attuali determinanti dell’inflazione e con il trasmettersi della normalizzazione della nostra politica monetaria all’economia e al processo di formazione dei prezzi, l’inflazione si ridurrà.”

Nell’ultimo semestre la dinamica dei tassi ha portato a un ribilanciamento delle tipologie di tasso collocato. Secondo i dati interni Kìron la scelta del tasso fisso non è più la predominante del mercato. L’innalzamento dei tassi ha infatti causato un ribilanciamento nelle scelte di tasso dei mutuatari che nel corso del 2022 hanno spesso optato per prodotti più economici ma anche più rischiosi come il tasso variabile. Fenomeno che ha caratterizzato gli ultimi mesi, portando il tasso variabile e il tasso variabile con cap ad erodere quote importanti al tasso fisso che invece nel 2021 è stato scelto da quasi 9 mutuatari su 10. Nel 2022 il tasso variabile è la scelta di 4,1 mutuatari su 10 e il tasso variabile con cap di 1,2 mutuatario su 10. Quelli che continuano a optare per un prodotto fisso, più sicuro ma più caro, scendono a quota 4,4 mutuatari su 10. Sono invece solo 0,3 su 10 quelli che scelgono il prodotto a tasso misto.

A livello nazionale la durata media del mutuo, in base alle rilevazioni interne di Kìron, passa da 24,7 del 2021 a 26 anni del 2022. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 78,8% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni (72% nel 2021) e il 21,2% si colloca nella fascia 10-20 anni (27,9% nel 2021), mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 restano residuali.

Nel primo semestre 2021 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 120.100 euro, in aumento rispetto al 2021 (+5%).

L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2022 è di 38,9 anni (40 anni nel 2021) con una concentrazione nella fascia 18-34 del 38,3% rispetto al 35,6% del 2021, e nella fascia da 35-44 anni del 34,7% rispetto al 34,8% dello scorso anno.

L’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta il 94,4% del totale delle richieste (nel 2021 era del 87,6%), la seconda casa resta al 2,1% come nel 2021, e sostituzione o surroga scendono all’1,8%. Coloro che scelgono un finanziamento per costruzione o ristrutturazione rappresentano lo 0,9% e le restanti finalità di consolidamento o liquidità rappresentano solo l’1,2% del totale.

Confrontando i dati dei primi nove mesi del 2022 con l’analogo periodo 2021 si può notare come le misure a vantaggio degli under 36 in Italia abbiano funzionato. Hanno impattato sull’età media del mutuatario che è scesa in virtù dell’incremento nella fascia d’età più giovane, 18-34 anni. Allo scopo di mitigare l’aumento dei tassi di interesse si sono scelte durate più lunghe che di conseguenza hanno così premesso di ricevere finanziamenti più alti.

“Dopo la ripresa della prima metà del 2022 – spiega Landoni - gli ultimi indicatori per l’area euro mostrano un considerevole rallentamento dell’economia, che dovrebbe contrarsi nei prossimi mesi di quest’anno e nella prima parte del 2023. L’instabilità politica, inoltre, si ripercuote sulla fiducia delle imprese e dei consumatori. Ciononostante, l’attuazione del Pnrr e i flussi di liquidità in arrivo dall’Europa dovrebbero consentire ingenti investimenti nelle infrastrutture del Paese e nel mondo del lavoro”.

“Nonostante l’aumento dei tassi - osserva - che hanno abbandonato i minimi storici ma che restano ben lontani dai massimi, ad oggi è ancora molto conveniente sottoscrivere un finanziamento rispetto al passato. Le politiche di credito degli istituti restano attente ma concedono interessanti opportunità, soprattutto ai giovani che sono intenzionati ad acquistare la loro abitazione principale”.

“In generale - spiega - ci aspettiamo, per la chiusura del 2022, un mantenimento dei volumi erogati sulla finalità acquisto che dovrebbe spingere il mercato delle erogazioni verso una chiusura d’anno in linea o di poco inferiore a quanto riscontrato lo scorso anno”.