"Con 1600 euro a m² non si riescono a coprire neanche i costi di produzione"
Il piano Casa di Milano rischia di non essere sostenibile. Il Comune ha appena lanciato un nuovo progetto per rendere disponibili aree pubbliche su cui costruire alloggi a prezzi calmierati. L'obiettivo è ambizioso: affitti fissati a 80 euro per metro quadro all'anno. Una cifra che appare vantaggiosa, calcolata per rendere accessibili gli affitti, ma che, con una capitalizzazione al 5%, implicherebbe un prezzo di vendita di circa 1.600 euro al metro quadro. E qui si apre un problema sostanziale, che Carlo Masseroli, amministratore delegato di Nhood Services Italy, mette in evidenza all'Adnkronos: "Con 1.600 euro al metro quadro non si coprono nemmeno i costi di costruzione. Anche se l'area fosse ceduta gratuitamente, la sostenibilità economica non sarebbe garantita senza un forte sostegno finanziario".
Secondo Masseroli, il partenariato pubblico-privato è una soluzione cruciale e inevitabile: "Può e deve essere la strada giusta", afferma con fermezza. Tuttavia, avverte che il successo di questa collaborazione dipende dalla capacità di lavorare con numeri realistici e progetti economicamente sostenibili. "Deve esserci una remunerazione del capitale, anche minima, ma necessaria; senza di essa, nessun investitore privato vorrà partecipare." Per il privato, infatti, l'investimento deve avere almeno un margine di ritorno, anche se ridotto. Un partenariato ben progettato, soprattutto nel contesto della rigenerazione urbana, può moltiplicare il valore economico e sociale generato. La rigenerazione urbana mira a trasformare aree cittadine degradate o sottoutilizzate, portando nuove infrastrutture, abitazioni, spazi verdi e opportunità di lavoro, per migliorare la qualità della vita e l’attrattività dell'area. È un processo che richiede una sinergia efficace tra settore pubblico e privato per ottenere risultati tangibili, dal rilancio delle zone dismesse alla creazione di nuovi spazi abitativi. “Prendiamo, come esempio, i nostri due progetti di rigenerazione urbana a Milano e Bologna,” spiega Masseroli, “e misuriamo il Social Return on Investment”. In pratica, per ogni euro investito dal privato, quanti euro si trasformano in valore per il territorio? “Il caso di Loreto è chiaro. Ogni euro investito genera quasi quattro euro di valore: un impatto complessivo di circa 320 milioni su un investimento di 80. Più case, più lavoro, più valore immobiliare. A Bologna il moltiplicatore è inferiore, a 2,8, ma la logica è la stessa: con il privato a bordo, ogni euro investito moltiplica il valore pubblico".
Ma ecco il vero paradosso, che si intreccia con la politica economica nazionale: “Questa strada - dice Masseroli - è stata poco battuta, prenda il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (Pnrr): i fondi sono stati distribuiti con il mantra ‘pubblico su pubblico’. E cosa succede? In molti casi, ogni euro speso dai Comuni per la rigenerazione urbana non crea alcun valore aggiunto. Mancano competenze, risorse e capacità gestionali. Dove avrebbe potuto esserci un impatto reale, troviamo un buco. Dove un euro investito potrebbe generarne venti, il contatore rimane fermo a zero.” Senza una vera collaborazione, i progetti di rigenerazione restano al palo. “Non esiste una rigenerazione che funzioni solo per il privato o solo per il pubblico,” insiste Masseroli, “Deve migliorare la qualità urbana, rispondere ai bisogni della gente e creare spazi vivibili. Non è un esercizio teorico, ma una necessità pratica.” Prendiamo ancora Bologna. "Ferrovie dello Stato - dice - ha messo all’asta un’area per 20 milioni di euro, con un tetto di 4 milioni per la bonifica, per un totale di 24 milioni. La domanda sorge spontanea: come possiamo realizzare alloggi accessibili su un’area che già costa 500 euro al metro quadro solo per essere acquistata? “Da un lato il Comune chiede alloggi a prezzi accessibili, dall’altro le Ferrovie vendono a cifre che rendono pressoché impossibile realizzarli. Sono enti pubblici che dovrebbero avere obiettivi comuni per coinvolgere efficacemente investimenti e competenze privati per raggiungerli” sottolinea Masseroli. E poi c’è il problema dei tempi. “Prendiamo Piazza Loreto a Milano. Abbiamo vinto la gara a maggio del 2021, sono passati tre anni e mezzo e ancora non abbiamo ottenuto il permesso di costruire. I processi vanno semplificati e i tempi ridotti se vogliamo continuare a sperare che gli investitori scelgano le nostre città. Un investitore non può attendere tre anni per far partire un cantiere. È insostenibile.”
