Sono in flessione a -1,4%, con la variazione negativa più contenuta dal 2011, i prezzi al mq degli immobili, mentre accelerano quelli dei nuovi con un incoraggiante +4,1%. Torna anche l'interesse per le surroghe sul canale online sulla scia di una ulteriore discesa degli spread medi di offerta sui mutui. Sono i dati relativi al secondo trimestre 2018 che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it.
Complice una ulteriore riduzione degli spread medi di offerta sui mutui, nel corso del secondo trimestre 2018 si ravviva l’interesse quanto meno sul canale online per le operazioni di mutuo con finalità surroga. Il peso delle richieste con questa finalità arriva infatti a spiegare circa il 31% del totale delle richieste raccolte sul canale internet nel trimestre (canale che rappresenta una vera e propria cartina tornasole per questo segmento), in crescita rispetto ad una incidenza del 28% rilevato nel I trimestre 2018 seppure ancora ben al di sotto dei picchi degli anni precedenti.
Il ritorno di interesse da parte di privati e famiglie per mutui con finalità surroga rilevato sul canale online - dove il fenomeno è storicamente sovrarappresentato rispetto a quanto si osservi sul mercato nel complesso - è da mettersi in relazione, da un lato a tassi di riferimento IRS per i mutui a tasso fisso stabili e a livelli sempre molto contenuti, dall’altro all’introduzione sin da inizio 2018 da parte di numerosi istituti di nuove offerte di mutuo surroga a tasso fisso a condizioni particolarmente vantaggiose.
Da ultimo, si segnala una incidenza sempre maggiore nel trimestre di privati e famiglie che, a valle di una prima surroga del mutuo in essere effettuata nel corso degli anni precedenti, avanzano richiesta di un nuovo mutuo di surroga che permette, per una seconda volta nel corso del piano di rimborso del mutuo, di ridurre ulteriormente il peso della rata, approfittando di offerte di tassi fissi sugli ultimi trimestri competitive rispetto a uno o due anni fa.
Le dinamiche della domanda di mutui con finalità surroga sono infatti profondamente legate all’andamento dei tassi fissi di offerta degli Istituti di credito che dipendono a loro volta da tassi di riferimento IRS, stabili nel secondo trimestre, e dagli spread applicati dalle banche, nel trimestre prossimi allo zero per la categoria di mutui a tasso fisso. Questo trova conferma nel fatto che nel secondo trimestre 2018 i richiedenti sul canale internet di mutui con finalità surroga abbiano scelto mutui a tasso fisso nell’82% dei casi.
Guardando più in dettaglio l’andamento dei prezzi, nel secondo trimestre 2018 si rileva una ulteriore riduzione degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso: per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si riduce dallo 0,8% del primo trimestre 2018 allo 0,7% del secondo trimestre 2018.
Sullo stesso periodo, la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso si riduce di qualche ulteriore punto base avvicinandosi a valori prossimi allo zero. Questa riduzione è da mettersi in relazione anche ad un ritardo di revisione dei tassi finiti di offerta sui mutui a tasso fisso da parte delle banche a fronte di una sensibile volatilità degli indici IRS nel trimestre.
A livello complessivo, però, l’andamento delle istruttorie attivate per la richiesta di mutui e surroghe da parte di privati e famiglie rimane ancora debole, facendo segnare nei primi 6 mesi dell’anno un -4,4% malgrado il ritorno in territorio positivo rilevato nel mese di giugno (+3,6%).
Le nuove dinamiche che stanno caratterizzando il mercato dei mutui viaggiano in parallelo all’evoluzione del mercato immobiliare, che stando ai dati dell’Agenzia delle Entrate vedono sul primo trimestre 2018 una crescita del numero delle compravendite pari a +4,3% rispetto al primo trimestre 2017. Si conferma quindi il definitivo consolidamento dell’espansione del mercato immobiliare, in atto da oltre quattro anni consecutivi, favorito anche da valori di mercato ancora appetibili.
A questo riguardo, una indicazione interessante arriva dall’andamento dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo, che nel secondo trimestre 2018 fanno segnare una nuova contrazione pari al -1,4%. Va però sottolineato come questa flessione rappresenti la variazione negativa più contenuta registrata dal 2011. In particolare, a trainare il calo del prezzo/mq sul trimestre sono stati ancora gli immobili usati, con un -1,6% delle loro quotazioni rispetto al primo trimestre 2017, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili mostra dinamiche positive segnando un incoraggiante +4,1%.
Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul secondo trimestre 2018 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Centro, con un -4,8% rispetto al secondo trimestre 2017, mentre nelle macro aree Nord Est e Sud e Isole si registrano rispettivamente riduzioni del -2,1% e del -3,0%; l’area Nord Ovest, infine, registra un minore -1,1%.
